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標題: 建筑材料行業深度報告:保障性租赁住房專题研究 [打印本頁]

作者: admin 時間: 2024-1-23 14:41
標題: 建筑材料行業深度報告:保障性租赁住房專题研究
1.1 甚麼是保障性租赁住房？

2021 年為保障性租赁住房的元年。2020 年 12 月召開的中心經濟事情集會提出“高度重视保障性租赁住房扶植”，保障性租赁住房观點正式提出。2021 年 7 月，國務院公布《關于加速成长保障性租赁住房的定见》（國辦發[2021]22 号）（如下简称 22 号文），明确了“以公租房、保障性租赁住房和共有產權住房為主體的住房保障系统”，保障性租赁住房成為我國住房保障系统新成員。22 号文為保障性租赁住房首個顶层設計文件，文件的出台為保障性租赁住房扶植奠基了坚實根本，在此以後各地陸续公布保障性租赁住房 “十四五”计劃，保障性租赁住房扶植正式進入快車道。

钻研保障性租赁住房以前，應起首了了保障性安居工程、保障性住房、保障性租赁住房等观點。简略来說，保障性安居工程包括保障性住房，保障性住房包括保障性租赁住房。保障性安居工程包含四類：第一類是保障性住房扶植，包含廉租住房、經濟合用住房、大眾租赁住房、限價商品住房等；第二類是棚户區革新，包含都會棚户區、國有工矿棚户區、林區棚户區、垦區棚户區和煤矿棚户區；第三類是屯子危房革新和游牧民假寓工程；第四類是城镇老旧小區革新工程。

保障性住房為保障性安居工程中的第一類扶植項目，是指当局為中低收入住房坚苦群體所供给的限制尺度、限制代價或房錢的住房。通常為由当局主导投資@扶%642zP%植或拜%9mzvt%脂肪瘤膏推薦，托@给有資質的房地產開辟企業扶植，經由過程政策补助、税金减免、地價優惠等方法低落開辟本錢，從而實現以较低的代價出租或出售给特定人群。保障性住房总體上可分為出售型和出租型两類，出售型重要包含保障房包含經濟合用房、两限房和共有產權房，出租型保障房重要包含廉租房、公租房和保障性租赁住房。

經濟合用房由國度同一下达規劃，經由過程劃拨的方法，對各類經核准的收费履行减半征收，出售代價履行当局引导價，出售工具為中低收入家庭；两限房是指限房價、限套型的普互市品住房，經由過程招拍挂出讓地皮，對購房人群和衡宇出售有严酷限定，包管優先辦事住房坚苦家庭；共有產權房即当局與購房者配合承当住房扶植資金，專門针對当地/外埠具备必定付出能力的中低收入人群；廉租房是指当局以房錢补助或什物配租的方法，向合适城镇住民最低糊口保障尺度且住房坚苦的家庭供给社會保障性子的住房；公租房與廉租房雷同，出租工具再也不限于当地低收入家庭。2014 年廉租房和與公租房并轨。保障性租赁住房属于出租型保障房中的一類，于 2020 年正式提出，保障性租赁住房东要解决合适前提的新市民、青年人等群體的住房坚苦問题，以修建面积不跨越 70 平方米的小户型為主，房錢低于同地段同品格市場租赁住房房錢。

2021 年 12 月，中心經濟事情集會提出“要對峙租購并举，加速成长长租房市場，推動保障性住房扶植，因城施策促成房地財產良性轮回和康健成长”，保障性租赁住房是對我國保障住房系统的有力弥补。起首，保障性租赁住房再也不對户籍有所限定。過往的保障房东要辦事于当地户籍家庭，即当局只将当地住民纳入保障系统，属于“静态生齒观”。跟着我國進入都會圈都會群時代，大中都會生齒吸附能力進一步增强，流動听口由 2019 年的 2.36 亿敏捷增长到 2021 年的 3.85 亿，大量年青生齒涌入北上廣深及各大省城都會。生齒動态活動布景下，新城市生齒一样面對住房難等問题，保障性租赁住房為此類人群供给了住房保障。

其次，保障性租赁住房再也不针對低收入人群。此前保障房意在解决糊口坚苦群體的住房問题。現阶段，大中都會廣泛存在高房價，高房租征象，大量新涌入生齒储备较少暂無采辦商品房能力，且房租付出占其龜頭炎藥膏,可安排收入太高，挤压其消费愿望，低落年青人幸福指数，影响生養意愿。保障性租赁住房的推出减缓了年青人初入大都會住房压力大的困境，有益于激起年青人活气，開释其消费需求，促成都會化過程。

1.2 保障性租赁住房的由来

纵观我國保障性安居工程成长汗青，可以分kubet,為四個阶段，每一個阶段都與中國宏观經濟發展、城镇化過程和房地產行業的成长痛痒相關。阶段一：1994-2007 年，此阶段開端形成為了購買型和租赁型的住房保障轨制和扶植思绪。 1994 年 12 月，《城镇經濟合用住房扶植辦理法子》正式出台，經濟合用房轨制的正式确立，也標记着我國保障性住房轨制正式起头。在這一阶段，經濟合用房投資占房地產投資比例较高，最高占比高达 16.6%（1999 年），跟着商品房室第項目投資大幅增长， 2007 年占比回落至 4.8%。1998 年國務院公布《關于進一步深化城镇住房轨制鼎新和加快住房扶植的通知》，廉租房政策站上汗青舞台。以出售型經濟合用房為主，出租型廉租房為辅的租售并举保障性住房系统一向延续到 2007 年。

阶段二：2008-2013 年，此阶段租赁型保障房（公租房、廉租房）成為成长重點，各種轨制渐渐完美，多種情势保障房@扶%642zP%植大范%Pfx3t%围@并進。2003-2007 年間，我國陸续有都會出現住房供给单一，房價上涨较快等問题，住房供需抵牾起头凸显。且經濟合用房為出售型物業，合用群體為具备必定储备的家庭，储备较少的低收入群體難以受益。

2007 年，國務院公布《關于解决都會低收入家庭住房坚苦的若干定见》，我國保障性住房思绪由“居者有其房”向“住有所居”變化，以租赁為主、出售為辅的保障性住房制度正式确立。2010 年住建部等七部委结合公布《關于加速成长大眾租赁住房的引导意见》，收益群體由当地低收入家庭扩展為当地和外埠低收入家庭，并于 2014 年完成為了與廉租房的并轨。2008-2013 年間，購買型保障房投資范围根基保持稳定，租赁型保障房和棚户區革新項目投資额大幅度增长。2013 年末住建部颁布發表削减經濟合用房供给，經濟合用房轨制至此渐渐退出汗青舞台。至此，租赁型保障房為主，棚改項目逐步發力的局面構成。

阶段三：2014-2019 年，棚户區革新項目大范围推動，可售型保障房减退，租赁型保障房削减。2014 年，為推動國度新型城镇化、改良住民栖身前提，夺取實現到 2020 年使1 亿摆布农業轉移生齒和其他常住生齒在城镇實現落户，并對冲缓和解房地產行業下行和 3、四線都會商品房高库存压力，2014 年中共中心、國務院印發《國度新型城镇化计劃（2014-2020 年）》，天下范畴的棚改工程風起云涌展開。棚改資金重要来自政策性銀行款。

棚改項目抵偿法子分為什物抵偿和貸泉抵偿，棚改早期以什物抵偿為主，按照住建部公布的信息，2014 年棚改項目貸泉化安顿比例仅 9%。跟着 2015 年《關于進一步做好城镇棚户區和城乡危房革新及配套根本举措措施扶植有關事情的定见》引导文件公布，棚改項目抵偿法子向貸泉化抵偿轉移，2016 年，棚改項目貸泉化安顿比例高达 48.5%。棚改項目拆迁抵偿款大量涌入房地產市場，大幅刺激了商品房贩賣范围和地產商投資拿地热忱，三四線都會商品房库存获得快速去化，有用對冲了房地產行業下行压力。但棚改項目貸泉化抵偿在提振房地產市場，拉動住民消费的同時，也進一步推高了地皮代價和商品房代價，加重了住房供需抵牾，部門大中都會房價高不成攀，紧张影响了住民生活程度，這也會後续的保障房政策變革埋下了伏笔。

阶段四：2020 年-至今，保障性租赁住房政策频仍出台，公租房、保障性租赁住房和共有產權房為主體的住房保障系统創建。2020 年，天下范畴的棚户區革新工程已進入扫尾阶段，城镇面孔面目一新，大量农業生齒在城镇落户，中國城镇化率 2020 年已靠近 60%。經濟的成长、城镇化率的提高、交通的便当使得人力、本錢起头加快向1、二線都會汇集。大中都會生齒不竭晋升，對住房的需求也進一步晋升，叠加 2014-2020 年棚改貸泉化安顿抵偿資金涌入楼市加快地價房價上涨，住民特别是年青人在栖身真個付出延续晋升，已紧张腐蚀了其消费愿望和婚育意愿，低落其糊口程度，侵害了我國消费升级和生齒增加的內活泼力。是以，為促成房地產行業良性轮回，落實当局“稳房價、稳地價、稳预期”方针，并终极實現配合富饶，保障性租赁住房轨制應運而生。

2.1 “十四五”時代天下估计扶植857万套保障性租赁住房

在天下“十四五”计劃肯定将扩展保障性租赁住房供應後，各地省、市级当局纷繁出台關于加速成长保障性租赁住房的施行定见，加大了保障性租赁住房供應力度。從筹集規模看，截至今朝，共有 8 省、47 市（含直辖市）發文暗示将贯彻履行保障性租赁住房建设引导定见，并表露“十四五”時代筹建規劃总计 692 万套。與 2022 年 1 月份住房和城乡扶植部住房保障司提到的“十四五”時代 40 個重點都會開端規劃新增 650 万套保障性租赁住房符合。

保障性租赁住房的焦點方针為解决新市民、年青人的中短時間住房問题，從 2019 年住建部前後選擇保障性租赁住房試點的 24 個都會，到正式政策出台重點存眷的 40 城，所選城市均為都會范围较大，人材吸附能力较强，将来生齒延续导入的大中型都會，是以，我们認為，分歧于過往保障性住房显現分離性特色（各都會均有低收入家庭需解决住房問题），只有常住生齒增长的都會才具备较高可能性扶植保障性租赁住房。基于此，咱们收拾了“十四五”時代明白保障性租赁住房扶植規劃的都會的近 10 年常住生齒增量数据，并比拟该市保障性租赁住房規劃扶植套数，發明具备较强相干性，合适推行保障性租赁住房的初志，也侧面印證了都會生齒活動数据作為展望保障性租赁住房扶植数目的公道性。

但同時咱们注重到，不管是住建部重點存眷的 40 城，仍是截至今朝表露保障性租赁住房扶植規劃的 47 城，仍具备必定单方面性，没法正确代表天下范畴保障性租赁住房扶植范围。斟酌到保障性租赁住房政策于 2021 年正式推動，部門都會未實時做出反應，2022-2025 年會有更多都會参加保障性租赁住房扶植中来。為了正确掌控“十四”五時代天下范畴保障性租赁住房范围，起首咱们對上述 47 個都會举行分類。参考住建部推行保障性租赁住房時夸大以大中型都會為主，阐扬带头感化，是以以第七次生齒普查常住生齒数据作為统计口径将都會劃分為三類：常住生齒超 1500 万的都會為超大都會；常住生齒 1500 万如下 500 万以上的都會為大型都會；常住生齒 500 万如下的都會為中型都會。未表露详细“十四五”時代保障性租赁住房扶植数目的十個市不纳入统计范畴。

經由過程梳理天下范畴內各都會第七次生齒普查数据，共挑選出表露第七次生齒普查数据的都會 341 個（未斟酌港澳台）。保障性租赁住房的辦事工具為新涌入都會人群，是以，對于近十年常住生齒负增加的都會，咱们假如無需设置装备摆设保障性租赁住房，不纳入统计范畴。對残剩 188 個都會依照上黑眼圈眼霜,述都會分類尺度举行劃分，获得超大都會 6 個，二類都會 66 個，三類都會 116 個。按照分歧類型都會對應的新增常住生齒人均保障性租赁住房套数，得出天下范畴三類净增生齒都會對應的“十四五”時代保障性租赁住房筹建規劃，咱们预计“十四五”時代天下保障性租赁住房扶植套数為 857 万套。

相较于今朝表露 40 個重點都會規劃新增 650 万套保障性租赁住房，展望数据多 207 万套，咱们認為较為公道：1）今朝表露的 40 城 650 万套扶植方针為開端規劃，不解除随着政策渐渐推動，40 城會继续新增扶植規劃，如廣东、浙江在此前《“十四五”住房發展计劃》中說起的保障性租赁住房筹集范围别離是 74 万套（間）、21 万套（間），在國務院《定见》公布後大幅上調為 130 万套（間）、120 万套（間）；2）40 城只包括了全國大部門大型都會和部門中型都會，另有大量生齒范围较大且近 10 年生齒延续流入都會暂未公布扶植規劃，估计将来此部門增量會有所表現。

2.2 四大都會圈為重點發力

各省来看，分歧成长水平的省分/都會踊跃提出各自租赁住房方针。继天下“十四五”規劃接踵出台後，多個省市陸续出台處所保障性租赁住房“十四五计劃”。北京、上海、廣州、深圳四個超一線都會“十四五”保障性租赁住房筹集数别離為 40 万套、47 万套、 60 万套和 40 万套，“十四五”時代计劃構成供给租赁住房占住房供给总套数跨越 30%- 40%，充實反應了此類都會對租赁住房的器重水平。生齒流入大省廣东省發文“十四五” 時代扶植保障性租赁住房 130 万套，浙江省由開端規劃筹建 21 万套大幅調解為 120 万套，涨幅高达 571%。各省/市的踊跃相應為中心提出的“十四五”時代保障性租赁住房扶植方针完成供给了保障。

2.3 “十四五”時代保障性租赁租房拉動投資超2万亿元

据 2021 年 11 月住建部颁布的数据，2021 年 1-9 月 40 個都會動工保障性租赁住房 72 万套，完成投資 775 亿。咱们起首經由過程對投資节拍假如以测算“十四五”時代保障性租赁住房总投資额。

1）投資节拍：

通例新建商品房項目扶植期两年，结算期一年，地皮款首年付清，工程款分次结清。改建商品房項目扶植期一年，结算期一年，無地皮款，工程款分次结清。参考普互市品房項目開辟节拍，咱们假如保障性租赁住房項目投資按“244”（首年投資 20%，次年投資 40%，末年投資 40%），“442”，“622”三種节拍举行，则“十四五”時代保障性租赁住房总投資额最低 15374 亿元，最高 46123 亿，中性前提下投資额為 23062 亿元。

2）扶植节拍：

按照上述展望，“十四五”時代天下范畴保障性租赁住房扶植数目為 857 万套。按照住建部数据，2021 天下 40 個都會規劃新筹集保障性租赁住房 94.2 万套（間），逾额完成 93.6 万套（間）的筹集規劃。2022 年 1 月，住建部暗示 2022 年天下扶植筹集保障性租赁住房 240 万套，则 2023-2025 年保障性租赁住房新建套数為（857-93.6-240）=523.4 万套，斟酌到阶段性端正早期节拍较快，咱们瘦身燃脂丸,假如 2023-2025 年别離完成残剩方针的 50%/30%/20%，即 2021 年扶植 93.6 万套，2022 年扶植 240.0 万套，2023 年扶植 261.7 万套，2024 年扶植 157.1 万套，2025 年扶植 104.6 万套。

3）组成情势：

22 号文件请求，各地因城施策，可以采纳新建、改建、革新等多種方法增长保障性租赁住房供應，由此可揣度存量革新房也會占据必定比例。部門都會表露了“十四五”保障性租赁住房改建比例，濟南為 21%，西安為 7%，重庆為 35%，南昌為 75%。咱们假如天下范畴內“十四五”時代新增的保障性租赁住房中，70%為新建，30%為革新。

4）每套修建面积：

保障性租赁住房面积请求每套小于 70 平方米。2021 年，上海总计出讓 15 块保障性租赁住房用地，修建面积 109.64 万平方米，連系官方颁布的 15 块用地合计供给 1.85 万套保障性租赁住房，猜测出每套 1096400/18500≈60 平方米。咱们假如保障性租赁住房 60 平方米/套。

5）制作本錢：

經由過程盘問省城都會 2021 年上半年省城都會高层室第工程造價指標，大中都會高层項目平均建安本錢约 2500 元/平方米，凡是項目扶植阶段总本錢為建安本錢的 110%-130%，我们取中心值 120%。别的，保障性租赁住房對装置式修建和精装修有明白请求，按照住建手下發文件《装置式修建工程损耗量定额》和扶植工程造價信息網表露的信息，咱们假如保障性租赁住房在装置式修建部門均匀本錢為 300 元/平方米，精装修本錢為 700 元 /平方米。

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